Kupovina prvog stana je jedna od najvećih odluka u životu. Uzbudljivo je, pomalo stresno, i puno pitanja — odakle da počnem, šta da proverim, koliko me košta ceo proces? Bez obzira da li ste mladi par koji tek počinje zajedničku priču, samac koji želi svoj prostor ili porodica koja je konačno rešila da napravi korak napred — ovaj vodič je za vas.

Mi u Hommex verujemo da kupovina stana treba da bude jednostavna i transparentna. Zato smo pripremili detaljan pregled celog procesa — od prve provere do ključeva u ruci.

Korak 1: Istraživanje i provera imovine

Pre nego što potpišete bilo šta, izvršite temeljnu proveru. Zatražite imovni list od Agencije za katastar nepokretnosti (AREC) — dokument koji vam pokazuje ko je vlasnik, da li postoje hipoteke, tereti ili zabeleške na imovini. Imovni list možete dobiti elektronski preko portala Katastra za samo jedan radni dan.

Proverite da li stan ima urednu građevinsku i upotrebnu dozvolu — posebno kod novogradnji. Ako je stan u starijoj zgradi, raspitajte se o stanju zajedničkih prostorija, krova i instalacija. Na Hommex, svaki oglas sadrži detaljne informacije o imovini, a sa Hommex Chat možete direktno da kontaktirate prodavca i postavite pitanja pre nego što zakažete posetu.

Korak 2: Angažujte advokata

Ovo nije opciono — obavezno je. Prema makedonskom zakonu, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da pripremi advokat ukoliko vrednost premašuje 10.000 evra. Advokat će izraditi ugovor, proveriti pravne aspekte i zaštititi vas od nepredviđenih rizika. Advokati troškovi obično se kreću od 500 do 1.000 evra, zavisno od složenosti transakcije.

Korak 3: Predugovor i kapara od 10%

Nakon što se dogovorite o ceni, uobičajeno se zaključuje predugovor sa kaparom od približno 10% od ukupne cene. Predugovor definiše uslove, rokove za plaćanje i obaveze obe strane. On vam daje sigurnost da je stan „rezervisan" dok se završavaju preostale formalnosti.

Korak 4: Plaćanje poreza i notarska overavera

Pre notarske overavere, potrebno je da se plati porez na promet nepokretnosti. Kod preprodaje, on iznosi 2–4% od tržišne vrednosti, zavisno od opštine. Kod novogradnji, umesto poreza na promet plaća se PDV od 5% — preferencijalna stopa koju je Sobranje produžilo do kraja 2028. godine. Bez ove povlastice, stopa bi bila 18%.

Zatim sledi solemnizacija (notarska overavera) — obe strane se pojavljuju pred notarom, koji verifikuje identitete, dokumente i zakonitost ugovora.

Korak 5: Upis u Katastar — stan je vaš

Finalni korak je najvažniji. Notar podnosi zahtev za upis svojine u AREC. Pravo svojine nastaje tek sa upisom u Katastar — bez njega, kupovina pravno nije potpuna. Ovaj proces traje od nekoliko dana do dve nedelje. Ukupno, cela procedura — od predugovora do ključeva — realno se završava za 2 do 6 nedelja.

Hipotekarni kredit: šta treba da znate

Većina kupaca prvog stana finansira deo kupovine preko hipotekarnog kredita. U 2026. godini, kamatne stope na stambene kredite u Severnoj Makedoniji se kreću oko 3,5–4,5% godišnje — zahvaljujući smanjenima od strane Narodne banke, čija osnovna stopa od decembra 2025. iznosi 4,00%.

Banke uobičajeno traže učešće od 20 do 30% od vrednosti stana. Rok otplate je do 30 godina, a mesečni anuitet ne treba da premašuje 30–40% od vaših neto-primanja. Uporedite ponude od više banaka — Komercijalna banka, Stopanska banka, NLB Banka, Halkbank i Sparkasse su među najaktivnijim.

Dodatni troškovi koje ne smete da zaboravite

Cena stana nije jedini trošak. Planirajte budžet za porez na promet ili PDV (2–5%), advokatske troškove (500–1.000 €), notarsku taksu, taksu za upis u Katastar (oko 0,1%) i agencijsku proviziju (oko 2%, obično na teret prodavca). Ukupni dodatni troškovi obično iznose 5–10% od kupoprodajne cene.

Savet od Hommex: pripremite se pametno

Napravite listu prioriteta — lokacija, kvadratura, sprat, parking. Koristite Smart Geolocation na Hommex da pretražujete stanove po tačnoj lokaciji na mapi i vidite škole, parkove i prodavnice u blizini. Uključite Personalized Notifications da budete prvi koji će saznati kada se pojavi stan koji odgovara vašim kriterijumima.

Kupovina prvog stana ne mora da bude komplikovana. Sa pravom pripremom i pravom platformom, ceo proces može da bude jednostavan, jasan i čak prijatan.

Započnite vašu potragu na Hommex — zato što svako zaslužuje dom koji odgovara njegovim snovima. Kupujte i iznajmljujte jednostavno.