Drugi kvartal 2026. godine doneo je sliku koja na prvi pogled deluje protivrečno. Oglašene cene rastu sporije nego pre godinu dana, a istovremeno broj zaključenih ugovora i ukupna vrednost tržišta su skočili naviše. Obe tvrdnje su tačne. Razlika je u tome što mere različite stvari, iz različitih izvora, u različitom trenutku procesa kupovine.

Indeks NBRM pokazuje usporavanje

Narodna banka je objavila Indeks cena stanova za drugi kvartal početkom jula. Godišnji rast iznosi 13,3 posto, primetno manje od 16,6 posto koliko je bilo u prvom kvartalu. To je drugi uzastopni kvartal u kom se godišnja stopa smanjuje, nakon vrhunca dostignutog u drugoj polovini 2025. godine.

Kvartalno, ipak, indeks je porastao za 5,5 posto, što nije mala brojka. Ovaj indeks se odnosi samo na teritoriju grada Skopje i izračunava se na osnovu oglašenih, a ne realizovanih cena. Praktično, on meri očekivanja prodavaca u trenutku kada postavljaju oglas. Realizovane transakcije se vode posebno, preko Registra cena i zakupnina Agencije za katastar nepokretnosti, i tamo brojke redovno izlaze niže od oglašenih. Kada čitate naslove o cenama stanova, prvo pitanje uvek treba da bude da li je reč o traženoj ili o plaćenoj ceni.

Obim se vratio nakon slabog prvog kvartala

Prvi kvartal je bio slab. Registrovano je 7.757 transakcija, za 16,4 posto manje od poslednjeg kvartala 2025. godine, a broj prodatih stanova pao je za 27 posto. Taj pad je stvorio utisak da se tržište hladi.

Drugi kvartal je to demantovao. Prema izveštaju Katastra objavljenom krajem jula, u periodu od aprila do juna registrovano je 8.369 kupoprodaja i zakupa, što je rast od 7,9 posto na kvartalnom nivou. Ukupna finansijska vrednost dostigla je 351,7 miliona evra, povećanje od 27,3 posto. Broj prodatih stanova porastao je za 37 posto, a njihova vrednost za 43 posto. Kod kuća rast je umereniji, 13 posto više prodaja i 22 posto viša vrednost.

Sabrano za prvih šest meseci, na nepokretnosti u zemlji je potrošeno preko 600 miliona evra, od čega oko polovine otpada samo na stanove. Raskorak između broja transakcija, koji raste umereno, i vrednosti, koja raste brže, znači da se prodaju skuplje jedinice, ne samo više jedinica.

Novogradnja nosi rast

Najjasniji pokretač u kvartalu je nova gradnja. U drugom kvartalu na celoj teritoriji države registrovano je 943 novoizgrađena stana prodatih direktno od investitora, za 231 stan ili 32 posto više u odnosu na prvi kvartal, i oko 40 posto više u poređenju sa istim periodom lani.

Ono što sledi je možda zanimljivije za dugoročno planiranje. U Katastru su do sada upisana 28.352 lista za predbeleženje gradnje, što znači objekti u fazi izgradnje koji tek treba da izađu na tržište. Ponuda u narednim kvartalima neće biti problem u istoj meri kao u protekle dve godine, bar ne u segmentu novogradnje.

Gde se to dešava

Po opštinama, Aerodrom je najaktivnija sa 600 kupoprodaja i zakupa, za njom Centar sa 571 i Karpoš sa 486. Na vrhu su i Gazi Baba, Bitola, Kisela Voda i Kumanovo. Aerodrom je prvi i po broju prodatih stanova, 297 u jednom kvartalu, što potvrđuje već poznatu poziciju opštine kao najvećeg stambenog tržišta u gradu. Najviše prodaja kuća registrovano je u Bitoli, a poslovnog prostora u Centru.

Dva cenovna rekorda u kvartalu vredi spomenuti jer pokazuju gornju granicu tržišta. Najviša cena za novi stan od investitora iznosi 206.640 denara po kvadratnom metru, odnosno 3.360 evra, za stan od 50 kvadrata u Centru prodat za 168.000 evra. Kod stare gradnje najviši kvadrat je registrovan u Ohridu, 3.200 evra, za stan od 66 kvadrata sa ukupnom cenom od 211.200 evra. Prag od 3.000 evra po kvadratu, koji je do nedavno bio izuzetak, sada se pojavljuje u više transakcija.

Zakup ide u suprotnom pravcu

Tržište iznajmljivanja se kreće suprotno od kupoprodaje. U drugom kvartalu evidentirano je 2.148 zakupa, što je pad od 17 posto na kvartalnom nivou. Kod stanova broj zakupa pao je za 14 posto, a ukupna mesečna zakupnina za 9 posto. Kuće beleže još izraženiji pad, 24 posto manje ugovora.

Ukupna mesečna zakupnina na tržištu ipak iznosi oko 1,2 miliona evra i za 9 posto je viša od prvog kvartala, što znači da manji broj ugovora donosi više novca. Najveći deo zakupa, 44 posto, odnosi se na poslovne prostore, a stanovi učestvuju sa 29 posto.

Krediti poskupljuju, ali potražnja ne popušta

Dana 16. juna Narodna banka je povećala osnovnu kamatnu stopu sa 4,00 na 4,25 posto, prvi porast nakon serije smanjenja. Razlog je inflacija, koja je u maju usporila na 4,8 posto, ali je ostala iznad ciljnog nivoa. Prosečna kamatna stopa na novoodobrene kredite za domaćinstva u junu iznosi 4,71 posto.

I pored toga, stambeni krediti rastu sa 16,6 posto na godišnjem nivou i ostaju najbrže rastuća kategorija. Stopa nefunkcionalnih kredita je na istorijski najnižem nivou od 1,9 posto. Potražnja, znači, se ne povlači, ali uslovi pod kojima se finansira postaju malo stroži nego pre šest meseci.

Šta uzeti od svega ovoga

Za kupca, ovo je tržište u kom oglašena cena i plaćena cena počinju da se razilaze. Kada godišnji rast traženih cena usporava, a obim raste, pregovarački prostor obično se otvara kod stanova koji duže stoje na tržištu. Vredi pratiti koliko dugo je aktivan oglas, a ne samo koliko iznosi cena.

Za prodavca, drugi kvartal je bio dobar i verovatno će izgledati dobro i u jesen. Ipak, rast od 5,5 posto na kvartalnom nivou kod traženih cena nosi rizik od precenjivanja, posebno kod starije gradnje u delovima grada gde novogradnja direktno konkuriše.

Sledeće zvanične brojke dolaze početkom oktobra za indeks NBRM i krajem oktobra za izveštaj Katastra. Dotad, Hommex ostaje mesto gde se kretanja mogu pratiti i između kvartalnih izveštaja, preko oglasa koji se svakodnevno pojavljuju i preko obaveštenja za sačuvane pretrage. Kupujte i iznajmljujte jednostavno, sa podacima koji stavljaju naslove u kontekst.